Cara Jual Beli Tanah

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud.

 Apabila antara penjual dan pembeli sudah sepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:
   • Syarat-syarat yang harus dibawa penjual:
     1. Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;
     2. Kartu Tanda Penduduk;
     3. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir;
     4. Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.
   • Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli:
     1. Kartu Tanda Penduduk
     2. Kartu Keluarga
3. Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT
   • Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli:
     1. Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut;
     2. Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut;
     3. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
     4. Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % , Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
   • Pembuatan Akta Jual Beli
     1. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis;
     2. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi;
     3. PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri;
     4. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.
   • Setelah Pembuatan Akta Jual Beli
     1. Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan
     2. Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
   • Proses di Kantor Pertanahan
     1. Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;
     2. Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan docoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;
     3. Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan
     4. Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.
     
     
     
     
     Contoh :
      Sebidang tanah yang berada di  wilayah  DKI Jakarta  dengan harga transaksi   500 juta rupiah.
     -Pajak Penjual              : 5% x 500 juta
     -Pajak Pembeli             : 5% x (500 juta – 60 juta rupiah).
     (Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena pajak)
     Biaya  tersebut  hanya untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya di Notaris (Biaya administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB  dan Biaya  Jasa PPAT.)
     
     

     Perkiraan Biaya Notaris :

     ~ AJB Rp.750.000
     ~ Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
     ~ Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
     ~ Legalisir Pajak Rp.200.000
     ~ Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada)
     
     Biaya notaris paling mahal 1% dari NJOP, tergantung dari notaris yg dipakai, tiap notaris beda-beda tarifnya, ada yg mahal, ada yg murah. Biaya notaris kebanyakan ditanggung pembeli, tapi ada juga ditanggung bersama,  dibagi 2 biaya notarisnya, ya tergantung kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli
     
     
     sumber: dari berbagai sumber